【重磅炸弹！】租购同权来啦！究竟会对中国房地产业造成什么样的影响？-维度国际
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引言
最近，广州发布了一款地震级房产新政，租购同权，何为租购同权，即租房者和房屋持有者同样享有房子带来的一切权利，包括备受关注的学位房等。
随后，中央九部委联合发布通知要求大力发展租赁市场，同时选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批试点城市，全国这对楼市而言，不亚于一次地震。
首先给大家定个基调，租购同权是中国的一次大进步，虽然都是为了压制地产价格而推出的，但是他远远不是限购限贷以及新发明的限售能比拟的，国外通行的二大做法，租购同权以及房地产税，如今中国终于推出了第一个，改革难，难于上青天，不过既然是进步，我们当然要支持。
今天给大家说说，租购同权对房地产价格究竟会造成什么影响，很多人对他期望值很高西伯利亚鼯鼠 ，今天我们就详细分析一下。
学区房的由来
这里面，最吸引眼球的，就是租房子一样可以享受学区房的待遇，上学难的问题也是大家最关心的，所以今天重点说这个。
我们先回顾下学区房是怎么来的，由于中国改革开放后贫富差距越来越大，各个学校由于享受的资源不一样，差距也越来越大，好的学校完全是碾压差的学校，学校的好坏甚至可以决定孩子一半的未来。而中国，教育资源极度不平等，引来极大的民怨，纷纷要求政府采取日本模式，也就是老师在不同学校轮流教学，不分三六九等，平均分配教育资源。
但是中国政府没有采纳，不采纳的原因主要是中国的教育总水平太差，急需堆积资源堆出几个超强大学来撑门面，985计划，211计划，都是中央定策要求人为堆积出一个超强大学出来，而中学、小学作为大学的基石，自然也要贯彻这个政策走精英路线，把有限的资源投入到几个最有前途的学校去，至于公平公正，以中央的眼光看，贫弱的中国暂时还不需要这个。
中央的确是从全局考虑，但是具体到每一个家庭，当然是为自己的孩子考虑，每个人都想让自己的孩子上好的学校，而不是坏的学校，但是好学校极为有限，优质学校资源非常的少，至于按考试分数安排，来教育部的大学指标名额分配都无法做到服众，地方中学、小学就更难做到。
这个时候，就近入学制度诞生了，这个制度既不是为了公平公正的教育资源分配，也不是为了制造精英学校，纯粹是为了一个表面的正义，堵住悠悠之口克里琴科 ，在不破坏教育资源分配的现状基础上多拖几年即可。就近入学制度，催生了学区房，学区划分好了，分到优质学区的房子立刻暴涨，立刻乌鸦变凤凰。
学区房学位的价值
这个学位值多少钱，以广州为例，越秀区省一级小学的学区房，卖楼的时候，如果这个房子的学位已经被占用了，那么就要便宜10%，按最小户型40平米计算，该学区房最便宜的房子也要200多万，便宜10%，那就是低了20万，说明在市场上，这个学位是价值20万的，而且仅仅是6年的使用权，就值20万，而北京的五道口小学，估测学位会价值40~50万左右。
很多人疑惑，为什么钢筋混凝土的建筑成本才2000多一平米，一个房子就敢卖四五万一平，太黑了。其实房产证上体现的，并不是仅仅是建筑成本，还有居住权、教育权等一系列权利，所谓居住权，一模一样的小区，坐落在北京12345环，价值当然不可能一样，这就是所谓的居住权。
在以前，我们可以租赁的，只有居住权，教育权是绑定在房产证上的，你要么就买房子获得，要么就别用，无法租赁，如今把教育权剥离出来，等同把房子拆成了二部分，是可以分开租赁的。
学区房的租赁价格，因此而暴涨，是不可避免且显而易见的，以前学区房租赁，只是出租了居住权，如今可以同时出租教育权，当然要迎风上涨。同时、学区房的价格依然会比周围房价贵，因为他多了一个教育权，但是和以前的巅峰比，会下降情定大酒店，因为有租赁的选择权的话，买家就变少了。
会降多少呢？降非常多，以上面那个越秀区的学区房而言，如今一个学位价值20万，使用期是6年，那么新政开放后，这个学位就不值20万了，假设缩水到10万/6年甚至更低，那么房屋总值也会跟着下降。
为什么学位价值会下降，很简单，当前的学区房并不是每一个学位都是在被使用的，有很多人一辈子就生活在这些小区内江湖笑歌词，也不打算卖房子，学位都是闲置的。而新政开放后，他们的学位完全可以租赁出去，也完全可以签阴阳合同单独租赁学位而自己依然住在房子里。
可以预见，学位的供应量会暴涨，贬值是理所应当的，好的学校依然供不应求，也可以预见，当符合学位要求的报名人数超过学校的承载能力的时候，学校依然会想办法提高门槛来刷掉多余的人，各种奇奇怪怪的附加条件会应运而生。
其实最简单的办法，就是拼钱，什么学区房乱七八糟的，最后还不是要出钱才能上，最干脆的，好学校收赞助费，6年20万还是30万开价就是，达到条件就上，达不到就不上，从市场经济角度看，这么做是对全社会损耗最小的做法，看似很贵，其实最省钱，普通白领也有机会上，而不是望房兴叹。
但是在中国牵涉到一个严重的社会不公平问题，一个学位20万，6年，真的不贵，不用权贵，普通中高级白领也完全负担的起，看看现在的幼儿园学费二三万一年的满大街都是就知道了，但是中国也有很多穷人一个月才三四千收入，他们一个月的收入还不够幼儿园一个月的学费，他们觉得很贵，学区房掩盖了这个贫富差距的矛盾，虽然实质上穷人还是上不去好学校，但是他们觉得很公平，只是可惜自己运气差，当年没住在那个小区里，如今房价涨了买不起了云云。
租购同权改变不了教育不公正的问题
中国上不了好学校的根本原因是尖端教育资源的稀缺性，资源就那么多，不管以什么形式分配，都注定只能是少部分人入学，因为他只能容纳那么多学生，那这些入学名额分配给谁呢，自然是按权利和财富的多寡进行分配，不管表面上采取什么形式。
所以，学区房制度没有解决教育资源不公平的问题，把学区房的学位权剥离出来允许出租，也不可能解决教育资源不公平的问题，很多人按照现在的价格去进行计算，觉得我的确是买不起，但是我租的起啊，租的起，乔丽娅哇我小孩可以上最顶尖学校了。
这怎么可能呢，注定只有少量人才能上的尖端学校，你原来买学区房买不起，眼馋但是上不了学的人，租购同权下，你依然上不起，允许租赁的确门槛下降了，但是学校一定会额外增加其他门槛来刷掉多余的孩子，无论以什么门槛，不管是奥数啊，父母学历啊，钢琴证书是等等，最后归根结底，都和钱的多寡有关系，只能说，比起以前买不起学区房完全没希望相比，如今多了一丝希望，也仅仅只有一丝而已。
根据市场经济学，试点推行之初，学区房的学位供应会暴涨，大部分房子的学位都不会闲置，就算不租房子，也可以单独租赁学位。对应的结果，是学区房价格的下降，和学区房租赁价格的上升。随后，由于突然扩大的候选学生数量击破了入学的均衡线，为了保证学校教育的稳定，学校会被迫采用各种各样的门槛来刷掉多余的学生，这些门槛设定的越多，学位带来的教育权就越贬值，每增设一个门槛条件，学位的教育权就贬值一次，学区房的价格也对应贬值一次，学区房的租赁价格也要贬值一次妮图。
租购同权的政治意义
相比能不能降低房价，能不能降低尖端学校的入学门槛，这些其实都不重要。宣布租购同权最大的意义，在于他剥离了房产上附加的其他价值，让房产恢复他基本的居住属性。无论是限售令还是这次的租购同权，都符合领袖的核心思想：“房子是拿来住的，不是拿来炒的”。
其实要想打击房地产的炒作，很简单，开征房地产税或者征收空置税即可，但是这会引发地产价格崩盘，领袖的确不希望看到大家炒作房地产，但是同样不希望房地产崩盘，领袖希望的是一个稳定的地产价格带来的一个稳定的中国经济。
在这样的政治前提条件下，限售令出台了，租购同权出台了，这些政治发明都是为了同时满足领袖的二个条件而诞生的，由此可见，“房子是拿来住的，不是拿来炒的”这句话，不是一句流于形式的口号，也和以前政府的口号式降价不一样，是真真切切执行的，并且可以预计后面还会继续执行。
根据这个中央指令，我们可以预计，从政治面上，中央希望房地产维持一个稳定的现状，不允许爆炒，所以要采用限购限贷限售剥离学位权等一系列手段不断的压制多头力量，但是出于中国的现状，他也不允许下跌。政府真想搞崩房价手段一大堆，不管是房地产税，还是给地产断贷，还是大面积供应土地，都可以让房价一夜崩盘，但是很明显，这个世界上最不希望中国地产崩盘的，就是政府。所以未来一线城市的房价只能有一个走势，那就是横盘。
租购同权的影响总结
上文已经分析完了我欲成王 ，下面进行一系列的总结。
1、首先，租购同权会导致学区房价格的下跌，租赁价格的上涨，其次租购同权会引发学校设定其他门槛，门槛的增设会削弱学区房学位的价值，会引发学区房和租赁价格的双降，降低的幅度和门槛的多寡成正比。
2、租购同权不会对这些一线城市的外地流入人口带来什么影响，租购同权针对的是有户籍无房产人士，只对本地的穷人有一定好处，如果你没有本地户籍，那和你没一毛钱关系。
3、新政允许商住房改装后当出租房出租，按民用水电价进行收费，上次打击炒房速冻房地产市场的时候严重伤害了商住房，这一次得到利好支撑，价格会有相应的上浮。
4、当前的租购同权新政，和国外的相比，力度并不大，主要是户籍制度让他大打折扣。除了附加价值较大的学区房受的略大影响之外，大部分的房地产影响并不大。目前一线城市租金回报率已经降到了1.5%，几乎没有人在乎房产的租赁价值,泡沫极大，按照股市的术语就是，按照60倍的PE估值去买蓝筹股，大家买房子就是为了炒的。仅仅这一个租购同权，期望值不能太大兰花花语，他无法击破当前房地产的炒作氛围，只能说略微降温而已，算一个进步，但是不是决定性的。
5、发展租赁住房的路子是对的，租购同权的方向也是对的，但如果根植于土地财政和拉动GDP的房地产利益动机无法改变，各级政府仍有或主动或被动推升房价的动力。这些利益冲动，足以将政策善意消解掉。
6、我个人的态度，租购同权是压制房地产的一根稻草，和限售令差不多吧，或者略强一点，但是并不足以压垮房地产，政府也不允许他压垮，大家不要期望太高，只能说方向是对的。未来一线城市的房价走势，依然是横盘为主。
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