【金汇人执行实务谈】之一被执行人名下的“唯一住房”的规定历史演变-江苏金汇人律师事务所
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前 言
司法实务中“执行难”一致困扰着执行法院、申请执行人大邑教育网，一方面，债权人凭执行依据申请执行却无法执行到位，权益受到极大损害，司法公信力也受到重大冲击；另一方面，部分被执行人却依旧过着“丰衣足食”的生活，采取各种手段逃避执行。最高院一直着力解决该问题，多次出台各类司法解释进一步解决“执行难”问题，本系列梳理最高院有关执行的相关观点，并结合地方高院的实务做法，以期抛砖引玉火焰龙卷风，供各位做参考：
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索 引
就被执行人名下的房产是否可以申请强制执行，最高院前后出台过《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）、《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释〔2005〕14号）、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）、《依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》（法〔2017〕48号）宋潮，江苏省高院则先后出台《关于印发<关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房产等相关问题的解答>等指导意见的通知》（苏高法电〔2015〕742号）、《关于执行唯一住房若干问题的通知》（苏高法电〔2017〕218号）等司法文件，现我们梳理下最高院和省高院就此问题的相关规定。
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体 系
通过梳理相关规定，不难发现就被执行人名下房产申请执行过程中，最高院的立法态度是区分被执行房产是否设定抵押，是否属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，是否属于所必需的唯一可居住房屋加以区别对待。
法释〔2004〕15号规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
法释〔2005〕14号规定：对被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，可以查封，并可根据抵押人的申请，依法拍卖、变卖或者抵押；对于已依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应给予6个月的宽限期，期间内应主动腾空房屋；期满仍未迁出的，可以强制迁出，如被执行人无法自行解决居住问题可由申请执行人提供临时住房，临时租房的房屋品质、地段可不同于原住房，面积参照人均廉租住房标准，并计收租金，已产生的租金从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除；如被执行人属低保对象且无法自行解决居住问题不应强制迁出。
法释〔2015〕10号规定：如被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋；执行依据生效后为逃避债务转让其名下其他房屋的；申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准提供居住房屋，或同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从变价款中扣除5至8年租金的，可以申请执行被执行人名下生活所需要的“唯一住房”。对于执行依据确定被执行人交付居住的房屋，即便是生活所需要的“唯一住房”滨海古园，只要自执行通知送达之日起，给予3个月的宽限期即可。
法〔2017〕48号规定，对于被执行夫妻名下住房应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债。
省高院的相关司法文件则是进一步明确和细化相关规定，苏高法电〔2015〕742号中“关于执行‘唯一住房’相关问题的解答”明确了被执行人名下仅登记有一套“唯一住房”何种情形可以执行，如何认定“唯一住房”是否超出“生活所必需”秘境重生，执行应遵循的原则，执行程序的操作，被执行人的临时住房如何解决，哪些情况下应当给予生活保障、如何保障进行细化卓帕卡布拉 ，该解答走在全国法院的前列，也使得江苏法院执行实务操作中有法可依，因该文件内容较多，文末作为附件体现，在此不再赘述，但该解答仅适用于权属明确的城镇房屋，农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等则不适用。
苏高法电〔2017〕218号就“唯一住房”执行问题，明确法〔2017〕48号第6条与法释〔2015〕10号第20条不冲突，在满足规定条件可以执行。
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总 结
无论是最高院还是省高院的相关规定和文件，均对被执行人名下房产申请执行持支持的态度，只是作出相应区分，并设置了部分前置条件，尽管实务操作中仍存在部分问题，但目前的法律、规范性文件无疑可以对申请执行人的合法权益起到较好的保护作用。
附：
江苏省高级人民法院执行局
关于执行“唯一住房”相关问题的解答
20151124
阅读提示：在广泛调研的基础上，针对执行实务中涉及的 “唯一住房”问题如何理解把握，江苏省高级人民法院执行局于11月24日印发了相关问题解答，供各地法院工作中参考。
为规范执行程序中涉及 “唯一住房”的执行，均衡保护债权人的债权与被执行人及其所扶养家属的居住权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定和精神，结合全省法院执行工作实际，制定本解答。
本解答所称 “唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一可居住房屋。
本解答所涉 “唯一住房”的执行仅适用于权属明确的城镇房屋，农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等涉及国家土地制度和政策，按照相关规定执行，不适用本解答高无庸。
一、被执行人名下仅登记有一套 “唯一住房”，对该 “唯一住房”什么情形下可以执行 ？
登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，双人火箭人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：
（一）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；
（四）被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；
（五）被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；
（六）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；
（七）其他可以执行的情形。
二、如何认定 “唯一住房”是否超出“生活所必需” ？
是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：
（一）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米，便可认为超过生活所必需）
（二）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。（例：若南京某区拟执行“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需）
对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，申请执行人为抵押权人的，人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”，可以执行，但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。
三、执行“唯一住房” 应遵循哪些原则 ？
为均衡保障债权人的债权与被执行人的居住权，执行“唯一住房”时应遵循以下原则：
（一）穷尽其他执行措施原则。一般情况下，若有证据证明被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其“唯一住房”采取处分性执行措施。
（二）申请人申请在先原则。执行被执行人的“唯一住房”应以申请执行人的申请为前置条件，人民法院不得依职权主动对被执行人的“唯一住房”采取处分性执行措施。
（三）解决临时住房在先原则。张绿水对于确实无处居住的被执行人，在对其“唯一住房”采取处分性执行措施前，宜事先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，由申请执行人提供临时性住房或先行垫付租房费用。
（四）有益执行原则。执行“唯一住房”时，应当综合考量处置该房产时可能产生的评估、公告、执行、生活保障等费用，若除去上述各项费用后并无余值或余值不大，则原则上不宜对该“唯一住房”采取处分性执行措施。
四、执行“唯一住房” 程序上应当如何操作 岳不涛？
人民法院在执行“唯一住房”时，可按以下程序进行：
（一）应申请执行人申请执行“唯一住房”，人民法院应当要求申请执行人出具自愿提供临时住房或承担临时住房租金的承诺书，对于需要支付生活保障费用的被执行人，申请执行人需在承诺书中一并承诺同意从变价款中支付此笔费用。
（二）执行人员对于拟拍卖的“唯一住房”，应当查明住房基本情况、被执行人及其所扶养家属的人数等信息，填写拍卖呈报表，并在呈报表中说明符合唯一住房处置条件的理由和对被执行人及其所扶养家属的生活保障措施。经合议庭讨论后报执行局长或分管院长审批。
（三）准予拍卖的卖报歌简谱，应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书。不符合拍卖条件的，应当及时告知申请执行人并说明理由。
（四）执行裁定书和迁出告知书送达后，被执行人未在指定的期限内腾空房屋的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行。
（五）对拟执行的“唯一住房”依法评估交付拍卖。
（六）拍卖成交扣除相关费用后，其余部分依法分配。
五、执行“唯一住房” 时，被执行人的临时住房如何解决 ？
执行“唯一住房”前，应首先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，临时住房的面积标准参照当地廉租住房的面积标准；临时住房的地段可参照被执行人的合理要求，尽量方便其生活、工作。
申请执行人自愿提供临时住房的，使用期限原则上不超过六个月。申请执行人提供的临时住房可计收租金，租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定，协商不成的，由人民法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
被执行人自行租房的，可由申请执行人先行垫付六个月的租金。
上述使用房屋的费用或租金应从保留给被执行人的生活保障费用中予以扣除。
对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人解决临时住房。
六、哪些情况下应当对被执行人及其所扶养家属给予生活保障 ？如何保障 ？
对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人及其所扶养的家属给予生活保障；对于本解答第二条第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般应当为被执行人及其所扶养的家属提供生活保障。
为被执行人及其所扶养家属提供生活保障可采取以下方式：
（一）保留租金。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用。此笔款项可在房屋变价款中先行提留。人民法院不得对其强制执行。
（二）房屋置换。申请执行人自愿以以小换大、以远换近、以劣换优等方式为被执行人及其所扶养家属提供保障其基本生活的住房鬼獒，与被执行人的“唯一住房”进行置换，置换房屋的面积、地段可参照本解答关于临时住房的标准。
