【锦泰动态】江苏锦泰律师事务所举行2018年第九次学习会议-锦泰律师杨时修
2018年8月18日上午9点江苏锦泰律师事务所举行九次学习会议，继续发扬我所保持多年的培训学习精神云罗郡主。本次会议由顾蓉律师主持洗纹灵，陈静律师主讲“二手房买卖中常见法律问题”，主要内容分为买方违约纠纷、买方违约纠纷、中介违约纠纷、其他方面的违约纠纷四大模块。
主讲环节
首先梦里花简谱，陈静律师通过相关案例重点分析二手房买卖过程中卖方存在的几种违约情形：1、“一房两卖”；2、因房屋质量或权利存在瑕疵；3、拒不或延期交房、过户；4、卖方承诺迁出户口而未迁出；5、房屋面积存在差异。其中还讲解了因房屋质量或权利存在瑕疵而引起的纠纷主要有：（1）购买二手房，卫生间漏水引起的纠纷；(2) 隐瞒房屋存在抵押的事实引起的纠纷；(3)卖方对房屋所有权存在瑕疵引起的纠纷。赵雷画
其次襄垣政府网，陈静律师引用相关案例讲述因买方拒不或延期付款引起的纠纷、中介未尽到审查义务引起的纠纷、二手房买卖中其他原因引起的纠纷湖口人才网。
讨论环节
最后，陈静律师指出双方签订买卖合同后嫡女毒妻，卖方违约，要承担什么法律责任？
【违约后果】：
1、买方起诉至法院巨型精子，要求继续履行合同，可强制过户给买方
当买方满足以下5个条件，起诉至法院，可能判决强制过户：(1)签订的买卖合同有效;(2)购房人具有购房资质;(3)购房人具有全款能力，若批贷函已下发，部分法院也会支持过户; (4)售房人构成根本违约永平法硕，即售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务的证据材料; (5)交易房屋未被限制，如查封、存在抵押权等独白情歌。
继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上锁情环。如果此时卖方已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成过户的情况下，售房人已经无法实际交付房屋了，在此情况下，买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失。
2、买方有权解除合同，并要求卖方承担根本违约责任
在具体的诉讼中冰灯玉露，eskin法官会根据以下(但不限于)因素来综合判断违约金的具体数额：(1)守约方的实际损失(核心);(2)违约方的恶意性程度;(3)合同履行的程度萝卜寨。
3、双倍返还定金
若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%，那么超过部分的金额也是购房人的实际损失)，那么守约方还可向违约方主张赔偿其损失;否则，违约金和赔偿损失是不能同时适用;但违约金和定金罚则只能二选其一，不可同时适用李尚允。
授课结束后蛇君如墨，在座的律师就目前手上二手房买卖案件遇到的相关问题进行了激励的讨论，本次学习会议在掌声中圆满结束。
