【金融讲坛】别只盯着长效机制，楼市又一信号很重要！-前海小康资本
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别只盯着长效机制，楼市又一信号很重要！
小康金融讲坛
现在的房地产市场表面上看着风平浪静，但局势还是挺复杂的。
一方面，多地明确发力租赁住房市场，楼市长效机制开始破冰：北上广未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例超26%。
另一方面，长沙等地取消限购，北京取消限价的消息漫天飞，甚至部分城市给出房补、解决周转房、解决落户的政策。
业内称，房地产市场本身就是各方利益的博弈和制衡，长沙等地通过使用人才战略“放松限购”，这种打擦边球的方式或吸引部分二三线城市跟进，不过各种信号显示，此轮调控或至少在2019年才会告一段落。
一、北上广未来五年租赁用地占比26%
8月23日，上海再推4幅租赁住房用地，总建筑面积接近20万平方米。这四块土地分别位于古北、陆家嘴滨江、花木、漕河泾四个核心商务区的精华地段。
业内称峯岸南，上海这次拿了四块最黄金的住宅地块打造租赁用房，仅土地价值可能就接近200亿，不得不说是一个证明决心的举措。截至目前，上海已经有8幅租赁住房用地正式推出！
事实上，这仅是今年住宅租赁土地市场发展的一个缩影。
去年底至今，北京、上海、广州、南京、佛山等地纷纷推出租赁住房性质用地，累计出让土地面积已达144.1万平方米死亡寿司。统计显示，北上广未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例超26%，深圳也已明确未来五年人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。业内称，地产行业“轻租重售”模式将被颠覆。
北京未来五年供地计划显示，今后五年北京供应住宅用地6000公顷。另据新京报报告，今后五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。这就意味着，北京未来五年租赁住房面积占住宅供地总面积的比例将达21.7%。
上海未来五年供地计划显示，预计“十三五”期间上海供应住房用地5500公顷，新增住房供应总套数170万套。其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。从供地面积来看，上海未来五年租赁租房面积占住宅供地总面积的比例达30.9%超能力风云录。
广州未来五年供地计划显示，未来五年全市计划供应住宅用地3200万平方米，其中五年内全市普通商品住宅用地计划供应2375万平方米，租赁住房用地计划供应825万平方米，占比达25.8%。
此外，深圳也发文表示，“十三五”期间深圳市计划新增筹集建设人才住房和保障性住房40万套，总建筑面积约2600万平方米，计划供应人才住房和保障性住房35万套。同时确保每年新增供应的居住用地中，人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。
除一线城市外，部分热点二线城市也已明确要加大租赁住房供地比例。
福州发布的未来五年供地计划显示，全市未来五年供应住宅用地总额达28800亩。其中，公租房用地供应将达到192公顷（约2880亩）。这也就意味着，福州市未来五年租赁住房面积占住宅用地比例将达10%。
二、商品房价格指数连续7个月下滑
一切的调控，只围绕一个核心：控房价。虽然很多人认为房价下跌是个伪命题京腾计划，但我们从数据上看，楼市的确是降温了。我们可以从下图中看到房价指数在下降，只不过下降幅度跟过去上涨的幅度相比，更缓和一些。
8月18日，统计局发布数据显示，7月70个大中城市新建商品住宅价格中，56座城市环比上涨，6月为60座。北京、上海、深圳环比分别跌0.1%、持平、跌0.2%。
与此同时，一度成为楼市领头羊的三四线城市房价涨幅正逐步放缓。受楼市全面企稳推动，7月新建商品住宅价格指数同比增速报9.1%，连续7个月下滑，并创去年10月份以来新低。
从成交面积来看，根据Wind资讯统计，7月一线城市商品房成交面积238.16万平方米，同比下降45.5%，环比降幅亦达16.9%，降温明显。
此外，1-7月全国房地产开发投资同比名义增7.9%，增速连续三个月放缓，1-6月增8.5%。
三、有城市开口子：限购、限价陆续取消
太阳之下，本无新事疼爱妈妈简谱。
虽然中央调控抓得紧，但到地方上来，又出现了细微的变化。不仅前期狠抓的限价有所松动，部分城市限购政策开了口子，有的城市甚至给出房补、解决周转房、解决落户的政策。
1、北京：取消限价8万？ 三盘领销许均破9万
就在这个月，在坚守了7个多月后，北京新房单价8万元的“红线”终于告破。在此之前，8万元一直被视为北京新房市场的价格“红线”。
近日，北京市住建委挂出三个商品住宅项目的预售许可证，丰台中国玺住宅预售价格最高为96023元/㎡、金茂府住宅预售价格95000元/㎡、昆仑域住宅预售价格最高为95705元/㎡。
值得注意的是，北京放开限价的三家楼盘拿地都是在2015年前后，华润昆仑域楼面地价约为3.73万元/平方米，中国玺为5万元/平方米，北京金茂府5.2万元/平方米。
这些地块都有配建自住房或者商业用地等出让条件，也无形中增加土地成本。按照正常销售价格，需要突破8万元以上，才会可能出现利润。
2、长沙：大幅降低高校毕业生购房落户门槛
在购房政策方面，长沙市规定，在长沙工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才，购买首套房不受户籍和个税、社保缴存限制。
在落户政策方面，长沙市规定高校毕业生“零门槛落户”。35周岁以下（含）具有全日制本科及以上学历的应（往）届高校毕业生拟将户口迁入长沙市城镇地区的，由本人持高校毕业证、户口迁移证或户口簿内页及申请表到迁入地公安派出所或长沙市政务服务中心人才服务窗口办理，材料齐全的当场办结。
在购房补贴政策方面，新落户并在长沙市域内工作的全日制博士、硕士毕业生（不含机关事业单位在编人员），年龄35周岁以下（含），首次购房后，可分别申请6万元、3万元的购房补贴。购房补贴由长沙市住建委（长沙市房屋交易管理中心）常年受理，每季度集中审批。
3、济南：取消购房和投资纳税落户条件限制
8月17日龙口人工岛，尧建云济南市出台户口迁移新政，取消购房、投资纳税落户条件限制，实行居住就业落户。
济南市此前购房、投资纳税落户条件规定，落户需符合购房面积90平方米且取得房产证、购买二手房需取得房产证满2年，以及当年纳税3万元或3年累计纳税5万元等条件。
济南新政规定,参加济南市城镇职工养老保险满1年，拥有合法住宅用途房产(含居住性质公寓)并取得房产证或不动产证的，可申请落户济南市区，大大降低了落户标准。
4、杭州：直接发现金，每人2万起！
近日，杭州市政府发放高学历人才生活补贴，硕士每人2万元，博士每人3万元。余杭区提供首期5000套可拎包入住的人才公寓，鼓励打造青年公寓租房市场。并提高本科及以上高校毕业生公共租赁住房补助标准，可享受每月最高720元租房补助，补助年限最长6年。
对2017年1月1日后引进的世界前百名高校、国内原“985”、“211”高校以及和余杭区全面合作的省内重点高校的全日制本科应届毕业生，给予每人最高4万元的生活安家补贴；
对新引进的全日制硕士、博士应届毕业生（含归国留学人员），分别给予每人5万元、6万元的生活安家补贴。
5、武汉：送房、送钱、送户口！
杭州不是第一家，也不会是最后一家发钱的，有的城市甚至还给房补、解决周转房、解决落户。武汉提出“五年内留住100万大学生”的口号，大学生只要在武汉就业三年刨冰进行曲，就可以成为本地常住户口。
2017年3月，武汉推出专项政策解决留汉大学生住房难问题，宣布大学生在读期间，可以个人名义缴存公积金；4月，武汉放宽大学生落户条件：毕业3年内的普通高校大学生，凭毕业证即可申请登记为武汉常住户口；毕业超过3年的大学生，只要在武汉有合法稳定住所，与就业单位签订了就业合同、缴纳了社会保险，就可申请落户武汉。
6、南京：高级人才有购房优惠
南京也有针对人才的购房和落户政策，只要达到一定条件，就无需满足目前南京的“限购”政策。
7月1日起，《南京人才安居办法（试行）》正式实施，当地无房且5年内无住房登记信息和房屋交易记录的6类人才，给予每月最少600元的租房补贴，最大可提供150平方米的共有产权房，以解决这些创新创业人才的住房问题。
此外，南京还取消了之前“买房落户”的政策，而是根据相关要求进行“积分”落户。
不过业内人士指出，这些城市的动作，其主要的目的还是吸引人才，抢人！这种以打擦边球的名义放松限购的做法，近期或许也会吸引其他二三线城市跟进。总的说来，这些城市也是未来人才大批进入的价值高地，也是新热点，各城市间均衡发展、扁平化资源是未来的趋势古堡迷踪。
四、房地产调控到底松没松？
前车之鉴，让人心有余悸。现在大家最为关心的是，这轮限购松绑会不会就此开始？
据微信公众号“樱桃小房子”从各方获得的信息看，截至目前，在中央有关部门要求下，已经有20个城市政府主管部门，都陆续组织开发商开了吹风会，传达了下一步调控方向。
一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线热点城市包括天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、武汉、郑州、济南、无锡、福州、成都；然后还有四个偏弱的二线城市石家庄、南昌、长沙、青岛。
这一次的调控，房价控制目标的手段重新派上了用场。
而具体的参考指标，就是以去年10月份的房价作为红线， 要严防死守房价，对于新开楼盘的预售价格，不能超过红线。
新盘，要么你就捂着不卖，不去申请预售证脂肪癌，要么，你就必须按照政府的指导价格来定价。
所以，接下来的日子，杭州、南京、武汉、郑州、成都、广州、深圳、北京等这些城市，我们可能会看到新房和二手房价格明显倒挂，即新开的楼盘价格，要比周边二手房便宜20%-30%。
而这种说法也在住建部人士那里得到证实。相关人士透露说，这轮房地产调控预计坚持3-5年，也能说明这一点息县天气预报。
2016年9月30日，新一轮房地产调控开启。以往的国八条、国六条、国五条等政策主要针对需求侧，提高营业税、限购等，刺激与压制交替并存。本轮调控与以往政策显著不同，主要体现在以下三个方面：
第一，以往调控由国务院办公厅出台政策，或由国家部委牵头，本次调控因城施策，地方政府负责，中央政府监督检查。目前，多个省会城市和热点城市共计出台超过150次相关政策。
第二，本次政策空前严厉，限购、限贷、限价、限售、限商并驾齐驱。限购方面，购房准入门槛提高。限贷方面，首付比例提高，打破以往高杠杆购房现象。限价方面，各个城市发放预售许可证时，严格审查项目价格，不得高于上期或同质同地房源一定比率；同时，为避免房产均价上涨，对部分高端房源进行压制，例如，北京市放开对8万以上房源的预售许可许嘉重生记事。总体来看，以往调控多用经济手段和法律手段，本次行政手段增多。
第三，本次调控有望形成长效机制。以往的调控周期一般不超过两年，刺激与调控频繁交替，本次调控预计坚持三至五年，自下而上成长为促进房地产平稳健康发展的重要内容，与长效机制对接。也就是说这轮调控可能在2019年-2021年左右告一段落。
有业内人士指出，通过2014年的放松限购顺序，我们可以推测，本轮限购的一个走向：
1、热点一二线城市短期不可能放开限购政策。
2、库存压力较大，地方政府债务压力大、市场转冷较为明显的城市有可能“定向放松”，尤其是针对特定的高端人才群体。这与总体的调控方针并不矛盾。
3、一定是个别城市先开口子看中央反应。由局部到整体。
4、北上广深会严守政策到最后。
总体来说，大方向以稳为主，各城市因城施策神级演技派。前期上涨过猛的一二线城市放松调控可能性比较低，北上广深一定是坚持到最后。至于其他城市，我们还是要再观望看看。
五、房地产周期大概率会延续5年以上
业内称，过去10年房地产呈现3年小周期规律，无论是看货币还是库存周期，都验证了这一点。
而这一轮周期，从15年至今，依然属于缓慢的上升期。与以往非常不同。
华创证券分析：
在本轮小周期中，需求端：政策周期和货币周期不再同步，政策从严之际，华硕pro45v货币相对缓和，并正值经济低迷期，原先3年货币周期规律将淡化；而供应端：恰逢行业去库存，销量周期和土地周期不再同步，拿地持续跟不上销售，加库存迟迟未出现，并考虑土地成交受供给约束、新开工受资金限制、新增供应受预售证监管制约等因素将导致后续加库存偏慢，原先3年库存周期也将延长，因而在供需两端综合作用下，预计本轮小周期将延长至超5年，并延长的主要是低库存阶段。
实际上，我们可以看到，以往周期，房价下跌往往伴随着高库存，而本轮不一样的是，虽然现在处于下行周期，但除了一线增加的库存，大部分二三四线库存都是很少的。所以，我们要经历一个漫长的供需逆转阶段。也就是说：
以往的周期判断经验，都失灵了。业内称，此次周期，大概率一定会延续5年以上。
